L'irrégularité de la notification du droit de rétractation peut être couverte par la renonciation tacite des acquéreurs

Publié le : 17/04/2016 17 avril avr. 04 2016

Selon les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation :

"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours
".

La faculté de rétractation a pour objectif de protéger l'acquéreur en lui permettant de revenir sur une décision prise en hâte ou non économiquement réalisable.

Pourtant, il est des cas dans lesquels ladite faculté ne pourra être utilement invoquée.

C'est ce qu'a appris à ses dépens un couple, les consorts X, ayant fait l'acquisition d'un emplacement de stationnement en l'état futur d'achèvement après avoir été démarchés à leur domicile par M. Y., agent commercial de la société Z., partenaire chargée de la commercialisation de l'immeuble.

M. et Mme X., invoquant des manœuvres dolosives de la part du vendeur, ont assigné la SCI, la société Z. et M. Y., ainsi que l'organisme prêteur, en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts.

Selon eux, puisque le contrat préliminaire avait été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2006, en un seul exemplaire adressé à "Monsieur et Madame X" et non à chacun des époux, les dispositions de l'article L. 271-1 précitée avaient été violées, de sorte que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir, entraînant ipso facto la nullité de l'acte authentique.

Tel n'a pas été l'avis de la Cour d'appel:

"Les appelants relèvent que la notification du contrat de réservation ayant été faite irrégulièrement, l'acte authentique de vente a été signé alors que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir, qu'il en résulte la nullité de l'acte authentique.

Pour autant la notification de l'acte a bien été reçue par les époux X, qui le reconnaissent, qu'en définitive, le non respect du formalisme, qui n'a pour but que de protéger le consommateur, n'a causé aucun grief aux époux X qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage.

Par conséquence, la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue, et le délai de rétraction ayant couru à compter de la notification du courrier reçu le 24 avril 2006, l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité
" (C.A., RIOM, 12 novembre 2014, n° 13/01404).

Saisi d'un pourvoi des époux X, la Cour de cassation a quant à elle estimé, par un moyen soulevé d'office, que les acquéreurs avaient tacitement renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation :

"attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation  (...) qu'il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée" (C. Cass, 7 avril 2016, n° 15-13. 064).

La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi puisque les époux avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve sur l'absence de notification, à chacun d'entre eux, du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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