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Crédit immobilier: quel point de départ pour le délai de prescription biennal ?

Auteur : Hélène Arendt
Publié le : 27/04/2016 27 avril avr. 04 2016

L'action en paiement du prêteur contre l'emprunteur ne court plus à compter du premier incident de paiement non régularisé.

La Loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription a créé l'article L. 137-2 du code de la consommation disposant que "l'action des professionnels, pour les biens ou services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans".

En matière bancaire, il a fallu attendre un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 28 novembre 2012 (n°11-26508 publié au Bulletin) pour avoir confirmation de ce que ces dispositions étaient applicables à l'action en recouvrement des banques en matière de crédit immobilier et un arrêt de la même chambre du 10 juillet 2014 (n°13-15511 publié au Bulletin) pour apprendre que le point de départ du délai de prescription est le premier incident de paiement non régularisé.

La loi nouvelle réduisant de dix à deux ans le délai de prescription en matière de recouvrement de créance, puis la jurisprudence restrictive précitée, avaient pour but de préserver les consommateurs des actions en paiement tardives de leurs contractants professionnels et partant, de sécuriser leur situation.

Ce dispositif s'est avéré paradoxalement défavorable aux emprunteurs en ce qu'il oblige désormais les banques à réagir rapidement en cas d'impayé en prononçant la déchéance du terme du prêt, puis en diligentant une action en paiement, ou en recouvrement si la banque dispose d'un titre exécutoire.

Cette nécessité d'agir rapidement évince pratiquement toute possibilité de négociation en vue de trouver une issue amiable et conduit de nombreux emprunteurs à subir les affres d'une procédure de saisie-immobilière là où ils pouvaient auparavant s'engager envers le banquier à vendre amiablement leur immeuble.

La première chambre civile semble avoir pris conscience des effets pervers d'un raccourcissement extrême du délai de prescription puisqu'elle vient d'infléchir sa position quant au point de départ de celui-ci en matière de recouvrement de crédit immobilier.

Dans 4 arrêts du 11 février 2016, elle retient désormais qu'à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des échéances impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéances successives, l'action en paiement du capital restant dû, constituant généralement le poste de créance le plus important, se prescrit à compter de la déchéance du terme.

(Cass. Civ. 1ère 11 février 2016 n° 14-22938 – 14-28383 – 14-27143 – 14- 29539, publiés au Bulletin).

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